今天分享的是：2024年中国租赁住房市场投资潜力与价值洞察报告

报告共计：44页

《2024年中国租赁住房市场投资潜力与价值洞察报告》对中国租赁住房市场进行全面剖析，涵盖市场分类、政策、供需、投资及估值等方面。

1. 市场分类与政策

- 租赁住房分类：我国租赁住房分为保障性和市场化租赁住房，前者受政策租金管控，后者运营更灵活，今年政策将公募REITs底层资产的租赁住房项目类型扩大。租赁住房产品形成青年公寓、租赁式社区、高端公寓和宿舍型公寓四条产品线。

- 政策综述：2015年起国家出台多项政策支持住房租赁行业，2021年是政策元年，后续政策侧重金融支持与市场监管，地方也制定相关政策，部分城市已出台住房租赁条例。

2. 市场情况分析

- 投资运营主体：外资私募股权基金率先进入，现投资机构多元化，包括开发商、银行、REITs企业等七大类。运营商分类方式多样，市场规模有限，规模化程度待提高，各产品线运营商特点各异。

- 重点城市市场情况：16个重点城市租赁住房行业发展迅速或潜力大，机构化集中式租赁住房供给主要在一线城市，各产品线地域分布有特点，2024年上半年多数城市出租率稳定，租金受城市产业影响，未来供应仍集中在一线和部分新一线城市。

- 需求驱动力：上海、北京等城市租住需求驱动力强，需求锚定区域模型可划分城市内部区域需求等级，上海、北京优势明显。未来租赁住房行业有五大发展趋势。

3. 投资及退出

- 投资建设模式：重资产运营前期成本重，改造项目受建筑原用途和结构影响大，未来改造和轻资产模式或成主流。

- 大宗交易：租赁住房大宗交易渐受关注，交易集中在一线和新一线城市，社区型公寓最受欢迎，国资私募股权基金和外资机构是主力投资机构，投资策略不同。

- 公募REITs市场：已有多单保障性租赁住房REITs成功发行，其抗风险能力强，二级市场表现良好，股价涨幅优于其他板块。

- 资本化率情况：长租公寓/服务式公寓受关注，北京、上海投资热度高，不同城市资本化率有差异。

4. 收益法评估参数

- 收入分析：租金收入受定价机制、增长率和出租率影响；配套租金收入占比不宜高；服务费收入包括物业管理和增值服务收入。

- 成本分析：运营成本涵盖人工、营销、物业、能源、维修维保及资本性支出等，税费政策因租赁住房类型而异。

- 折现率分析：折现率受多种因素影响，保障性租赁住房折现率低于其他不动产业态，租赁住房用地性质多样，剩余土地使用年限影响估值和资本化率。

以下为报告节选内容